「相続放棄すれば空き家の問題から解放される」と思っていませんか？
親が亡くなり、実家が空き家になった。
住む予定もないし、管理もできない。
「相続放棄すれば、面倒な空き家の問題から解放されるのでは？」——そう考える方は少なくありません。
しかし実際には、相続放棄をしても空き家の管理責任が完全になくなるわけではないのです。
この記事では、相続放棄と空き家の関係を正しく整理したうえで、「結局どうするのが一番よいのか」について具体的な選択肢をお伝えします。
そもそも相続放棄とは？基本的な仕組みを確認
相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）の財産も負債もすべて引き継がないことを家庭裁判所に申し立てる手続きです。
申立ての期限は「相続の開始を知った日から3か月以内」と定められています。
この期間を過ぎると原則として放棄できなくなるため、注意が必要です。
相続放棄が認められると、はじめから相続人ではなかったものとして扱われます。
つまりプラスの財産（不動産・預貯金など）もマイナスの財産（借金・未払い税金など）も、一切引き継ぎません。
「借金が多い」「空き家の処分が大変」といった理由で検討されることが多い制度ですが、空き家に関しては「放棄＝すべて終わり」とはならない点に大きな落とし穴があります。
相続放棄しても空き家の管理責任が残るケースがある
2023年の民法改正で明確化された「保存義務」
2023年4月に施行された改正民法（第940条第1項）では、相続放棄をした人の義務がより明確になりました。
具体的には、相続放棄の時点でその不動産を「現に占有」している場合、次の管理者（他の相続人や相続財産清算人）に引き渡すまで、自己の財産と同一の注意をもって保存しなければならないとされています。
「占有」は意外と広く認定される
「自分は住んでいないから占有していない」と思うかもしれません。
しかし、実家の鍵を持っている、荷物を置いたままにしている、定期的に出入りしているといった事情があると、法律上の「占有」に該当する可能性があります。
つまり、親と同居していた方はもちろん、遠方に住んでいても鍵や荷物の管理をしていた方は注意が必要です。
相続人全員が放棄したらどうなる？
相続人全員が相続放棄をした場合、最終的には家庭裁判所が「相続財産清算人」を選任し、その人が空き家の処分や管理を行います。
ただし、清算人が選任されるまでの間は、最後に放棄した相続人に保存義務が残り続けます。
清算人の選任には申立てが必要で、予納金として数十万円〜100万円程度の費用がかかるケースもあります。
「全員で放棄すれば終わり」とはならない現実を、あらかじめ知っておくことが大切です。
空き家を放置し続けるとどんなリスクがあるのか
相続放棄をしても管理義務が残る以上、空き家の放置リスクは他人事ではありません。
放置した場合に起こりうる具体的なリスクを整理します。
- 特定空家に指定される：倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家は、自治体から「特定空家」に指定されます。指定されると行政指導・勧告・命令・最終的には行政代執行（強制解体）に至ることもあります。
- 固定資産税が最大6倍になる：特定空家として勧告を受けると「住宅用地の特例」が外れ、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
- 損害賠償責任を問われる：建物の倒壊・屋根材の飛散・火災などで第三者に被害が出た場合、管理者として損害賠償を請求されるリスクがあります。
- 子や孫への負担が引き継がれる：問題を先送りにすると、次の世代がさらに複雑な状態で空き家を引き継ぐことになります。相続人が増えて共有関係がこじれるケースも少なくありません。
空き家は「持っているだけ」で毎年固定資産税がかかり、草刈りや建物の点検などの管理費も発生します。
放置すればするほどコストとリスクが膨らむのが、空き家問題の厄介なところです。
相続放棄よりも「売却」が合理的なケースは多い
相続放棄を選ぶと、空き家だけでなく預貯金や生命保険金（契約内容による）など、すべてのプラス財産も手放すことになります。
「空き家が面倒だから」という理由だけで相続放棄を選ぶと、結果的に損をしてしまう場合があるのです。
もし負債より資産のほうが大きいなら、相続したうえで空き家を売却し、現金化するほうが合理的です。
ここで、空き家の売却方法として代表的な「仲介」と「買取」の違いを整理しておきましょう。
仲介で売る場合
- 不動産会社が買い手を探してくれる方法で、市場価格に近い金額で売れる可能性がある
- ただし買い手が見つかるまで数か月〜1年以上かかることも多い
- 内覧対応や修繕の要求があり、遠方の所有者には負担が大きい
- 売却後に建物の不具合が見つかると「契約不適合責任」を問われるリスクがある
- 仲介手数料は売買価格の約3%＋6万円（税別）が目安
買取で売る場合
- 不動産会社が直接買い取るため、買い手を探す時間がかからない
- 最短数日〜数週間で現金化できる
- 残置物や家財がそのままでも引き渡し可能な業者が多い
- 契約不適合責任が免責になるケースが多く、売却後のトラブルリスクが低い
- 仲介手数料がかからない（直接買取の場合）
- 価格は仲介より下がる傾向があるが、スピードと確実性で大きなメリットがある
特に、築年数が古い・再建築不可・残置物が多い・遠方で立ち会えないといった事情がある空き家は、仲介では買い手がつきにくい傾向があります。
こうした物件こそ、買取のほうがスムーズに手放せる可能性が高いのです。
「解体してから売る」は本当に得なのか
「建物が古いから、解体して更地にしてから売ったほうがいいのでは？」と考える方もいらっしゃいます。
しかし、一軒家の解体費用は200万〜400万円が相場です。
地方の土地は更地にしても売却価格が低く、解体費用を差し引くと実質マイナス200万〜300万円になるケースも珍しくありません。
解体を検討する前に、まず現況のまま買い取ってもらえないか確認することをおすすめします。
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グループ内にリフォーム会社と解体会社を持ち、買取からリフォーム・解体まで自社グループ内で完結できる体制を整えています。
この内製化により、リフォームで80万〜200万円、解体で100万円以上のコストを抑えられるため、他社では値がつかない物件にも価格をお付けできる場合があります。
さらに、以下のような特徴があります。
- 契約不適合責任は実質免責：買取後に建物の不具合が見つかっても、売主様にご負担いただくことはありません。
- 現況のまま引き渡しOK：残置物・家財の片付けも、解体も不要です。
- 秘密厳守で対応：鍵を郵送いただければ立ち会い不要で査定可能です。ご近所に知られたくない方にも安心してご利用いただけています。
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相続放棄を決める前に、まず空き家の価値を確認しませんか？
相続放棄には3か月という期限があり、一度放棄するとやり直しはできません。
「空き家が負担だから」と放棄を選んでも、管理責任が残る可能性があることはここまでお伝えしたとおりです。
まずは空き家にどのくらいの価値があるのかを知ることが、判断の第一歩になります。
査定は無料で、金額を聞いたうえで売却しないという判断をされても問題ありません。
しつこい営業は一切行っておりませんので、「とりあえず金額だけ知りたい」という方もお気軽にお問い合わせください。
宅建士が在籍しており、提携の法律事務所もございます。
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空き家の問題は、早く動くほど選択肢が広がります。
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