「事故物件になった実家、もう売れないのでは…」とお悩みではありませんか？
ご実家で不幸な出来事があり、いわゆる「事故物件」になってしまった。
そんなとき、多くの方がまず頭を抱えるのは「この家はもう売れないのではないか」という不安です。
実際に不動産会社に相談して断られた経験がある方もいらっしゃるかもしれません。
さらに「近所の人に事情を知られたくない」「売りに出していること自体を周囲に悟られたくない」という気持ちも加わり、相談すること自体をためらっている方も少なくありません。
この記事では、事故物件の定義から売却方法の選択肢、そして近隣に知られずに売却を進める具体的な方法まで、実務の視点からわかりやすく整理します。
「もう手の打ちようがない」と諦める前に、ぜひ最後まで読んでみてください。
そもそも「事故物件」とは？法律上の定義を確認しよう
「事故物件」という言葉はよく耳にしますが、実は法律上の明確な定義があるわけではありません。
一般的には、物件の中で人が亡くなった経緯があり、買主や借主の判断に影響を与える「心理的瑕疵（しんりてきかし）」がある不動産のことを指します。
心理的瑕疵とは、建物自体の欠陥ではなく、その物件にまつわる出来事が「住みたくない」と感じさせる心理的な要因のことです。
2021年に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知が必要なケースの目安が示されました。
主に以下のような場合が告知の対象とされています。
- 自死（自殺）が物件内で発生した場合
- 他殺（殺人事件）が物件内で発生した場合
- 特殊清掃が必要になった孤独死など、通常の自然死ではない死亡があった場合
一方で、老衰や病気による自然死、家庭内での不慮の事故死（入浴中の溺死・転倒など）については、原則として告知の必要がないとされています。
ただし、ガイドラインはあくまで目安であり、事案ごとの判断が必要です。
「自分の実家はどちらに該当するのか」が分からない場合は、不動産の専門家や法律の専門家に相談するのが確実です。
事故物件の売却が難しいと言われる3つの理由
事故物件の売却方法を考える前に、なぜ売却が難しいのかを正しく理解しておきましょう。
理由を知ることで、どのような売却方法を選ぶべきかが見えてきます。
理由①：買い手の心理的ハードルが高い
事故物件に対して「なんとなく怖い」「気味が悪い」と感じる方は少なくありません。
物件そのものの状態が良くても、心理的な理由だけで購入候補から外されてしまうことがあります。
そのため、通常の中古住宅と同じように市場に出しても反応が鈍く、長期間売れ残るケースが多いのです。
理由②：仲介会社が扱いたがらないケースがある
不動産仲介会社の報酬は、売買価格の約3%が上限です。
事故物件は相場より大幅に安くなりがちなため、仲介手数料も低くなります。
さらに、告知義務への対応やトラブルリスクも加わるため、「うちでは取り扱えません」と断られることも珍しくありません。
とくに地方の物件で売買価格が低い場合、仲介会社にとっては手間に見合わない案件になってしまうのです。
理由③：価格を下げても売れるとは限らない
「相場より安くすれば売れるだろう」と思いがちですが、事故物件の場合は価格だけの問題ではありません。
心理的な抵抗感がある以上、いくら値下げしても検討すらされない場合があります。
仲介で売りに出して半年、1年と経過し、その間も固定資産税・管理費・草刈りの手間だけが積み重なっていく、というのはよくあるパターンです。
事故物件を放置し続けると、こんなリスクがあります
「売れないなら、とりあえずそのままにしておこう」と考える方もいらっしゃいます。
しかし、事故物件を含む空き家の放置には、想像以上のリスクがあります。
- 固定資産税の負担が続く：使っていなくても、所有している限り毎年支払いが発生します。
- 「特定空家」に指定されるリスク：管理が不十分な空き家は自治体から「特定空家」に指定される場合があります。指定されると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になることもあります。
- 建物の老朽化による事故・損害賠償：屋根や外壁の崩落で通行人がケガをした場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。
- 火災・不法侵入のリスク：空き家は放火や不審者の侵入の対象になりやすく、近隣トラブルの火種にもなります。
- 相続人への負担の引き継ぎ：問題を先送りすると、お子さんやご家族が将来その負担を引き継ぐことになります。
さらに2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しなければ10万円以下の過料の対象になります。
事故物件だからこそ、放置ではなく早めに方針を決めることが大切です。
事故物件の売却方法は大きく3つあります
ここからは、事故物件の具体的な売却方法を整理していきます。
それぞれのメリット・デメリットを把握して、ご自身に合った方法を選びましょう。
方法①：不動産仲介で売却する
仲介とは、不動産会社が買い手を探して売買を成立させる方法です。
相場に近い価格で売れる可能性はありますが、事故物件の場合は買い手がなかなか見つからず、売却までに長い時間がかかるケースが多いです。
また、物件情報がインターネットや広告に掲載されるため、近隣の方や知人に「あの家を売りに出している」と知られる可能性が高くなります。
事情を周囲に知られたくない方にとっては、大きなデメリットと言えるでしょう。
方法②：解体して更地にしてから売却する
建物を解体して更地にすることで、心理的瑕疵の印象を軽減できる場合があります。
ただし、一軒家の解体費用は一般的に200万〜400万円程度かかります。
地方の土地は解体後も売却価格が低いことが多く、解体費用を回収できない「持ち出し」になるケースも珍しくありません。
解体後に土地が売れなければ、更地のまま固定資産税を払い続けることになり、しかも住宅用地の特例も使えなくなるため、税額が上がってしまう可能性があります。
解体は慎重に判断すべき選択肢です。
方法③：不動産買取業者に直接売却する
買取とは、不動産会社が自ら買主となって直接物件を購入する方法です。
仲介と違い、買い手を探す必要がないため、早ければ数日〜数週間で売却が完了します。
事故物件の売却方法としては、以下の理由から買取が選ばれるケースが増えています。
- 買い手が見つかりにくい事故物件でも、業者が直接購入するため確実に売却できる
- 建物の老朽化・残置物・ゴミがそのままの状態でも引き渡せる
- 広告に出さないため、近隣に知られずに売却できる
- 仲介手数料がかからない（直接売買のため）
一方、買取価格は仲介で売れた場合の相場より低くなるのが一般的です。
ただし、仲介で長期間売れ残り続けるコスト（固定資産税・管理費・精神的負担）と比較すると、早期に買取で手放した方がトータルの負担が軽くなることも多いのです。
事故物件を「近隣に知られずに」売却する具体的な方法
事故物件の売却では、「近所の人に事情を知られたくない」という切実なお気持ちがあるのは当然のことです。
直接買取であれば、以下のような方法で秘密厳守のまま売却を進めることが可能です。
広告・ネット掲載が一切不要
仲介売却では物件情報を公開する必要がありますが、買取は業者が自ら購入するため、インターネットやチラシに物件情報が載ることはありません。
ご近所の方に売却の事実を知られるリスクを大幅に減らせます。
鍵の郵送だけで対応できるケースも
遠方にお住まいの方や、現地に足を運びたくない方もいらっしゃるでしょう。
空き家買取本舗では、物件の鍵を郵送していただければ、立ち会い無しで査定・手続きを進められる体制を整えています。
電話と書類のやり取りだけで完結することも可能です。
朝一の対応もできるため、近隣に人目がある時間帯を避けた訪問にも柔軟に対応できます。
契約不適合責任が実質免責になる安心感
仲介で売却した場合、引き渡し後に建物の不具合が見つかると、売主が修繕費用を負担する「契約不適合責任」を問われることがあります。
事故物件は建物が古いケースも多く、引き渡し後のトラブルが不安という方も多いでしょう。
買取業者への直接売却であれば、契約不適合責任は実質免責となるのが一般的です。
売却後に「欠陥が見つかった」「追加費用を請求された」というトラブルを心配する必要がなくなります。
事故物件の買取で空き家買取本舗が選ばれる理由
「事故物件でも本当に買い取ってもらえるの？」という疑問をお持ちの方へ、空き家買取本舗の特徴をご紹介します。
事故物件・心理的瑕疵のある物件も対応
空き家買取本舗は、事故物件・心理的瑕疵のある物件を正式な対応カテゴリとして取り扱っています。
そのほか、再建築不可、ゴミ屋敷・残置物あり、老朽化した建物、共有持分のみの売却など、他社に断られやすい物件にも対応しています。
「他社に相談して断られた」という方からのお問い合わせも歓迎しています。
自社グループで買取からリフォーム・解体まで完結
空き家買取本舗を運営する「お家の診療所グループ」は、リフォーム・外壁塗装・解体・廃品回収の部門をグループ内に持っています。
買い取った物件の再生を自社で行えるため、外部業者に委託する場合と比べてリフォームで80万〜200万円、解体で100万円以上のコストを抑えることが可能です。
このコスト差があるからこそ、他社では採算が合わないと判断される事故物件でも、買取の提案ができるのです。
千葉県ベイシア店舗での対面相談も可能
「買取業者」と聞くと、実態がよく分からない会社ではないかと不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。
空き家買取本舗は、千葉県で知名度の高いスーパー「ベイシア」の店舗内にテナントを構えています。
お買い物のついでに立ち寄れる場所で、宅建士の資格を持つスタッフに直接相談できる安心感があります。
もちろん、電話やオンラインでのご相談にも対応しています。
査定は無料、金額は当日中にお伝え可能
査定にかかる費用は一切ありません。
物件の情報をいただければ、査定額を当日中にお伝えすることも可能です。
「まず金額だけでも知りたい」というご相談も大歓迎です。
査定後にお断りいただいても、しつこい営業は行いません。
事故物件の売却方法に迷ったら、まずは「金額を知ること」から
事故物件になった実家をどうすべきか、結論を急ぐ必要はありません。
しかし、放置している間にも固定資産税はかかり続け、建物は傷んでいき、リスクは少しずつ大きくなっていきます。
まずは「今の状態で、いくらで買い取ってもらえるのか」を知ることが、最初の一歩になります。
金額がわかれば、売却するかどうかを冷静に判断できるようになります。
空き家買取本舗では、事故物件を含む訳あり不動産の無料査定を行っています。
秘密厳守で対応いたしますので、近隣に知られることなく安心してご相談いただけます。
遠方にお住まいの方は、鍵の郵送とお電話だけで手続きを進めることも可能です。
「こんな物件でも大丈夫だろうか」と思われたら、まずはお気軽に無料査定をご利用ください。
