「空き家を解体したら、固定資産税は安くなる」と思っていませんか？
相続した実家や使わなくなった空き家を持ち続けていると、「解体して更地にすれば固定資産税が減るのでは？」と考える方は少なくありません。
しかし実際には、空き家を解体すると固定資産税が最大6倍に跳ね上がるケースがあります。
この記事では、空き家の解体と固定資産税の関係をわかりやすく整理し、解体すべきかどうかの判断基準や、解体せずに空き家を手放す方法までお伝えします。
空き家を解体すると固定資産税はどうなる？仕組みを解説
「住宅用地の特例」が税額を抑えている
まず知っておきたいのが、「住宅用地の特例」という制度です。
住宅用地の特例とは、建物（住宅）が建っている土地の固定資産税を大幅に軽減する仕組みのことです。
具体的には、以下のように減額されています。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：固定資産税の課税標準額が 6分の1 に減額
- 一般住宅用地（200㎡超の部分）：固定資産税の課税標準額が 3分の1 に減額
つまり、たとえボロボロの空き家であっても、建物が建っているだけで土地の固定資産税が大幅に安くなっているのです。
解体すると特例が外れ、税額が跳ね上がる
空き家を解体して更地にすると、住宅用地の特例の適用条件である「住宅が建っていること」を満たさなくなります。
その結果、翌年度から土地の固定資産税の課税標準額が元に戻り、税額が最大で6倍になる可能性があるのです。
たとえば、住宅用地の特例が適用されて年間3万円だった土地の固定資産税が、解体後は年間18万円になるといったケースも珍しくありません。
「古い建物を壊せば維持費が下がるだろう」という直感は、固定資産税に関しては逆に働くことがあるのです。
建物の固定資産税はなくなるが、差し引きでもプラスにならないことが多い
解体すれば建物自体の固定資産税はなくなります。
ただし、築年数が古い建物の固定資産税はもともと数万円程度まで下がっていることが多く、土地の税額増加分を相殺できないケースがほとんどです。
結果として、解体前よりもトータルの固定資産税が増えてしまうことが多いのが実情です。
放置すれば安心？「特定空家」指定のリスク
「それなら解体せずに放置しておけばいい」と思うかもしれません。
しかし、空き家をそのまま放置することにも大きなリスクがあります。
特定空家に指定されると特例が外れる
「特定空家」とは、倒壊のおそれ・衛生上の問題・景観の著しい悪化などがある空き家として、自治体が指定するものです。
2023年の法改正では、特定空家の前段階である「管理不全空家」という区分も新設されました。
特定空家や管理不全空家に指定され、自治体から勧告を受けると、建物があっても住宅用地の特例が外されます。
つまり、解体しなくても、放置しているだけで固定資産税が最大6倍になる可能性があるのです。
税金だけではない放置のリスク
空き家を放置した場合のリスクは、固定資産税の増加だけにとどまりません。
- 火災・倒壊による損害賠償リスク：老朽化した空き家が倒壊して通行人にケガをさせたり、放火や漏電で近隣に延焼した場合、所有者が責任を問われるおそれがあります
- 行政からの命令・過料：特定空家への指定後、改善命令に従わない場合は最大50万円の過料が科される可能性があります
- 相続人への負債の引き継ぎ：放置を続けたまま所有者が亡くなると、管理義務やリスクがお子さんなど相続人にそのまま引き継がれます
- 相続登記の義務化：2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しなければ10万円以下の過料の対象となります
「とりあえずそのまま」が一番リスクの高い選択肢になりかねないのです。
空き家を解体すべきか？3つの判断ポイント
「解体すれば税金が上がる」「放置すればリスクが積み重なる」──では、どう判断すればよいのでしょうか。
以下の3つのポイントで整理してみてください。
①更地にして売れる見込みがあるか
都市部など土地の需要が高いエリアであれば、更地にしたほうが買い手がつきやすく、売却価格が解体費用と税負担増を上回ることがあります。
一方、地方や郊外では解体後の土地に買い手がつかず、税金だけを払い続ける状態に陥るケースが少なくありません。
②解体費用を回収できるか
一般的な一軒家の解体費用は200万〜400万円が相場です。
地方の土地は解体後の売却額がほぼ0円というケースも多く、解体すると実質マイナス200万〜300万円の持ち出しになることがあります。
解体費用を自己負担してでも手放す意味があるかどうかは、慎重に見極める必要があります。
③建物付きのまま売却できないか
実は、古い建物が付いたままの状態でも売却する方法があります。
不動産の買取業者に直接売却する「買取」という方法であれば、現況のまま、つまり建物も残置物もそのままの状態で売却できる場合があります。
解体費用をかけずに手放せるうえ、住宅用地の特例が適用されたまま売却できるため、固定資産税が上がるリスクも回避できるのです。
解体前に知っておきたい「仲介」と「買取」の違い
空き家を売却する方法には大きく「仲介」と「買取」の2つがあります。
それぞれの特徴を整理します。
- 仲介：不動産会社が買い手を探してくれる方法。市場価格に近い金額で売れる可能性がある反面、買い手が見つかるまでに数か月〜1年以上かかることも。古い空き家・条件の悪い物件は仲介会社に断られるケースもあります
- 買取：不動産会社が直接買い取る方法。仲介に比べて売却価格は下がる傾向がありますが、早ければ数日〜数週間で現金化でき、現況のまま引き渡せるのが大きなメリットです
仲介の場合、売却後に建物の欠陥が見つかると「契約不適合責任」を問われ、修繕費用を請求されるリスクがあります。
一方、買取業者への直接売却であれば、契約不適合責任が実質免責となるケースが多く、売却後のトラブルを心配する必要がほとんどありません。
「築年数が古い」「雨漏りやシロアリ被害がある」「残置物が大量にある」といった空き家ほど、仲介より買取のほうが現実的な選択肢になりやすいのです。
「解体する前に相談してほしい」──空き家買取本舗という選択肢
空き家買取本舗は、空き家・相続不動産の直接買取に特化した買取専門サービスです。
グループ内にリフォーム会社（お家の診療所）や解体部門を持ち、買取からリフォーム・解体まで自社グループ内で完結できる体制を整えています。
この自社完結の体制があるからこそ、他社では対応が難しい物件でも買い取れる可能性があるのです。
解体せず、現況のまま買取できます
残置物や家財がそのままでも、建物が古くても、現況のまま査定・買取が可能です。
解体費用200万〜400万円をかける前に、まず「建物付きのままいくらで売れるか」を確認してみてください。
他社に断られた物件も対応しています
再建築不可、事故物件、ゴミ屋敷、共有持分など、一般的な不動産会社が扱いにくい物件にも対応しています。
仲介手数料は売買価格の3%程度のため、安い空き家は仲介会社にとって利益が少なく、扱いたがらないという事情があります。
空き家買取本舗は直接買取のため、物件の金額にかかわらず対応できるのです。
近隣に知られずに進められます
鍵を郵送していただければ、立ち会いなし・電話と書類のみでも手続きを進めることが可能です。
遠方にお住まいの方や、近隣に知られたくない方にも多くご利用いただいています。
実店舗があるから安心
千葉県内のベイシア店舗にテナントとして入っているため、対面でのご相談も可能です。
「ネットだけの業者は不安」という方にも、実際に顔を見て相談できる安心感を大切にしています。
まとめ：解体する前に、まず「売れるかどうか」を確認しましょう
空き家を解体すると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍に増えるおそれがあります。
かといって、放置すれば特定空家に指定されるリスクや、火災・倒壊による損害賠償のリスクが年々高まっていきます。
解体費用200万〜400万円を負担する前に、建物付きのまま売却できないかを検討してみてください。
空き家買取本舗では、無料査定を実施しています。
査定額は当日中にお伝えでき、しつこい営業は一切行っておりません。
「他社に断られた」「いくらになるか見当もつかない」という方こそ、お気軽にご相談ください。
金額を知ったうえで、解体するか・売却するかを判断しても遅くはありません。
