「相続登記、まだやってない…」その不安、放置するほど大きくなります
親が亡くなって実家を相続したものの、名義変更の手続きをしないまま何年も経っている——そんな方は少なくありません。
「手続きが面倒で後回しにしていた」「誰が相続するか兄弟で話がまとまらない」「費用がかかりそうで踏み出せない」。
理由はさまざまですが、2024年4月から相続登記が法律で義務化されたことをご存じでしょうか。
期限を過ぎると罰則（過料）が科される可能性があり、「知らなかった」では済まされない状況になっています。
この記事では、相続登記の義務化の内容・期限・罰則をわかりやすく整理したうえで、「登記していない空き家をどうすればいいのか」という具体的な対処法までお伝えします。
2024年4月スタート──相続登記の義務化とは？
制度の概要
2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、不動産を相続した人は「相続の開始を知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を行うことが義務付けられました。
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている土地や建物を、相続人の名義に変更する手続きのことです。
これまでは相続登記に法的な期限はなく、登記をせずに放置しても罰則はありませんでした。
しかし、全国で所有者が不明な土地が増え続け、公共事業や災害復興の妨げになっていることから、国がルールを厳格化したのです。
過去の相続も対象になる
「義務化の前に相続した不動産なら関係ないのでは？」と思われるかもしれませんが、それは誤解です。
施行前に発生した相続であっても、登記が済んでいなければ義務化の対象になります。
この場合の期限は「2027年3月31日まで」です。
つまり、何十年も前に親から受け継いだまま放置している不動産も、2027年3月末までに登記を完了させる必要があります。
相続登記の期限を過ぎるとどうなる？罰則の内容
正当な理由なく期限内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料とは、行政上の秩序罰の一種で、刑罰（罰金）とは異なり前科にはなりませんが、裁判所から納付命令が届く制度です。
「正当な理由」として認められるケースには、以下のようなものがあります。
- 相続人が極めて多数で、戸籍の収集に時間がかかっている場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲について訴訟が起きている場合
- 相続人自身が重病などで手続きが困難な場合
逆に言えば、「面倒だった」「費用をかけたくなかった」という理由は正当な理由とは認められません。
すでに期限が迫っている方は、早めの対応が必要です。
「相続人申告登記」という簡易手段も
遺産分割がまとまらず、3年以内に正式な相続登記が難しい場合には、「相続人申告登記」という制度を利用することもできます。
これは「自分がこの不動産の相続人です」と法務局に申し出るだけの簡易な手続きで、義務化の期限内に行えば過料を回避できます。
ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な措置であり、所有権の移転を正式に反映するものではありません。
最終的には遺産分割協議を経て、正式な相続登記を完了させる必要がある点に注意してください。
未登記のまま放置すると、空き家はどうなる？
相続登記をしないまま空き家を放置し続けると、過料だけでは済まないさまざまなリスクが積み重なっていきます。
固定資産税が最大6倍に
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。
しかし、管理不全のまま放置された空き家が自治体から「特定空家」に指定されると、この特例が外れてしまいます。
その結果、固定資産税が一気に最大6倍に跳ね上がるケースもあるのです。
2023年の法改正では、特定空家の一歩手前の「管理不全空家」でも特例が解除される仕組みが加わり、対象はさらに広がっています。
火災・倒壊による損害賠償リスク
老朽化した空き家が倒壊して通行人にケガをさせたり、放火の被害に遭って隣家に延焼したりした場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。
相続登記をしていなくても、法定相続人には管理責任が残ります。
「名義を変えていないから自分は関係ない」とはならない点は、特に注意が必要です。
次の世代にまで負担が引き継がれる
相続登記を放置したまま、さらに相続人が亡くなると、権利関係はどんどん複雑になります。
孫やひ孫の世代まで相続人が増え、全員の合意を取ること自体が極めて困難になるケースも珍しくありません。
「自分の代で何とかしておけばよかった」と後悔する前に、早めに動くことが大切です。
相続登記が済んでいない不動産は売れるのか？
結論から言えば、相続登記が完了していない不動産は、そのままでは売却できません。
不動産の売買では、売主＝登記名義人であることが原則です。
亡くなった方の名義のままでは、買主への所有権移転登記ができないため、売買契約を結ぶことができないのです。
つまり、売却するためにはどうしても相続登記を行う必要があります。
ただし「先に買取の査定を受ける」ことは可能
相続登記がまだ済んでいなくても、売却に向けた査定や相談を先に進めることは問題ありません。
むしろ、「いくらで売れるのか」を把握してから相続登記に着手するほうが、遺産分割協議もスムーズに進みやすくなります。
たとえば「不動産を売却して、得たお金を相続人で分ける」という方法は「換価分割」と呼ばれ、相続人同士の公平性を保てる手段として実務でもよく使われています。
売却額の目安がわかっていれば、「誰がいくら受け取るか」の話し合いも具体的に進められるでしょう。
相続した空き家への対応方法を整理する
相続登記の義務化をきっかけに、「この空き家をどうするか」を決めることが求められています。
主な選択肢は以下のとおりです。
① 仲介で売却する
不動産会社に買い手を探してもらう方法です。
市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、買い手が見つかるまでに数か月〜1年以上かかることも珍しくありません。
また、築古・再建築不可・残置物ありといった条件の物件では、仲介を断られるケースも多いのが実情です。
仲介手数料は売買価格の3%程度が目安ですが、価格が低い空き家ほど不動産会社の取り分が少なく、積極的に扱ってもらえないという構造的な問題もあります。
② 買取業者に直接売却する
不動産買取業者が、仲介を通さずに直接買い取る方法です。
仲介と比べると売却価格は下がる傾向がありますが、その分スピードが圧倒的に速く、条件が合えば最短数日で契約・現金化が可能です。
さらに、残置物や家財をそのままの状態で引き渡せる場合が多く、片付けや解体の費用を負担しなくてよいのも大きなメリットです。
仲介で売れ残っている物件や、他社に断られた物件を検討している方には、現実的な選択肢になります。
③ 解体して更地にする
建物を解体して土地だけにする方法もありますが、一軒家の解体費用は200〜400万円が相場です。
地方の土地は更地にしても買い手がつきにくく、解体後の土地価値がほぼゼロというケースも少なくありません。
その場合、実質的にマイナス200〜300万円の持ち出しになってしまうため、解体を決める前に買取査定を受けてみることをおすすめします。
「どうせ売れない」と諦めている方へ
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他社に断られた物件でも対応できる理由は、グループ内にリフォーム会社と解体部門を持ち、買取からリフォーム・再販までを自社で完結できるからです。
リフォームを内製化することで外部委託より80〜200万円、解体も自社職人で対応することで100万円以上コストを抑えられるため、他社では採算が合わない物件でも買い取ることができます。
また、買取による売却では契約不適合責任が実質免責になります。
売却後に「雨漏りが見つかった」「シロアリがいた」といったトラブルでクレームを受ける心配がないのは、仲介にはない大きな安心材料です。
近隣に知られずに進めたい方にも
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ふだんのお買い物ついでに立ち寄れる場所に実店舗があるのは、はじめての相談でもハードルが低いとご好評をいただいています。
まずは「いくらになるか」を知ることから
相続登記の義務化により、「とりあえず放置」という選択肢は年々リスクが大きくなっています。
過料の問題だけでなく、固定資産税の負担増、建物の老朽化による損害賠償リスク、そして次の世代への負担の先送り——放置するほど問題は複雑になり、解決コストも膨らんでいきます。
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金額を知ったうえで、売却するかどうかはゆっくり判断していただければ大丈夫です。
