「再建築不可だから売れない」と諦めていませんか？
「この土地は再建築不可なので、うちでは扱えません」
不動産会社にそう言われた経験はありませんか？
再建築不可の物件を持つ方の多くが、「どうせ売れないだろう」と思い込み、そのまま放置してしまいます。
しかし結論から言えば、再建築不可の土地・家でも売却は可能です。
この記事では、再建築不可の意味と「売れない」と言われる理由、そして実際に売却できる方法までをわかりやすく解説します。
そもそも「再建築不可」とは何か
再建築不可とは、今ある建物を解体した場合に、同じ土地に新しい建物を建てられない状態のことです。
建築基準法では、建物を建てるために「接道義務」を満たす必要があります。
具体的には、幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならないというルールです。
この条件を満たしていない土地は「再建築不可」に該当し、建て替えや新築の建築確認が下りません。
再建築不可になる主なケース
- 敷地が道路に接していない（袋地・無道路地）
- 接している道路の幅が4m未満で、セットバックもできない
- 道路に接する間口（接道部分）が2m未満しかない
- 接している通路が建築基準法上の「道路」として認められていない
こうした物件は都市部の旧市街地や古い住宅街に多く、相続で引き継いだ家が該当していたというケースも珍しくありません。
再建築不可の物件が「売れない」と言われる理由
再建築不可の物件が売りにくいとされるのには、明確な理由があります。
住宅ローンが使えない
金融機関は融資の担保として土地・建物の価値を評価します。
再建築不可の物件は担保価値が著しく低いと判断されるため、住宅ローンの審査がほぼ通りません。
買い手が現金で購入できる人に限られてしまい、一般市場では需要が極端に狭くなります。
仲介会社が扱いたがらない
仲介の手数料は売買価格の約3%です。
再建築不可の物件は評価額が低くなりがちなので、仲介会社にとっては手間に対して利益が見合わないのが実情です。
「うちでは扱えません」と断られるのは、物件に価値がないからではなく、仲介というビジネスモデルに合わないからという側面が大きいのです。
建て替えできないことへの不安
買い手の立場で考えると、「将来建て替えができない」という制約は大きな不安材料です。
老朽化が進んでも新築に建て替えられないため、一般の購入希望者が敬遠しやすいのは事実です。
それでも放置するリスクは大きい
「売れないなら、とりあえずそのままにしておこう」と考える方は少なくありません。
しかし、再建築不可であっても所有している限り、毎年の固定資産税・管理コストは確実に発生し続けます。
放置した場合に起こりうるリスク
- 固定資産税の負担増：管理不全のまま放置し「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例（税額を最大6分の1に軽減する措置）が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります
- 火災・倒壊による損害賠償：老朽化した建物が倒壊して通行人を傷つけたり、放火の被害に遭った場合、所有者が管理責任を問われるリスクがあります
- 近隣トラブル・行政指導：草木の繁茂、害虫・害獣の発生、景観の悪化などで近隣からの苦情が市区町村に届き、行政から指導・勧告を受けることがあります
- 相続人への負担の引き継ぎ：問題を先送りすれば、将来お子さんやご家族がこれらのリスクと費用をそのまま引き継ぐことになります
再建築不可だからこそ、建物の老朽化が進むほど対処の選択肢は狭まっていきます。
「売れないから放置する」のではなく、早めに手放す方法を知ることが、損失を最小限に抑える第一歩です。
再建築不可の物件を売却する方法
再建築不可でも、売却する方法は複数あります。
それぞれの特徴を整理してみましょう。
方法①：隣地の所有者に買い取ってもらう
隣の土地の所有者にとっては、自分の敷地を拡張できるチャンスになります。
接道条件が改善される場合もあり、相場より高く買ってもらえる可能性もゼロではありません。
ただし、隣地の方に購入意思がなければ成立しないため、確実性には欠けます。
方法②：仲介で一般市場に出す
再建築不可でも仲介に出すこと自体は可能です。
しかし前述のとおり、住宅ローンが使えないため買い手は現金購入者に限られます。
売却までに長期間かかるケースが多く、その間も固定資産税や管理の負担は続きます。
方法③：不動産買取業者に直接売却する
仲介ではなく、買取業者が自ら買主となって直接購入する方法です。
再建築不可の物件を売却する手段として、最も現実的かつスピーディーな選択肢と言えます。
買取の場合、業者がリフォームや再生を前提に購入するため、住宅ローンの問題は関係ありません。
現況のまま引き渡せるので、残置物の片付けや解体も不要です。
仲介と買取の違いを整理
- 売却価格：仲介のほうが高くなる場合があるが、再建築不可は買い手が付きにくいため価格差が小さいことも多い
- 売却スピード：買取なら最短数日〜数週間で契約可能。仲介は数か月〜数年かかることも
- 売却後のトラブル：仲介では引き渡し後に欠陥が見つかると「契約不適合責任」を問われるリスクがある。買取では業者が自ら買主のため、契約不適合責任が実質免責となるケースが多い
- 費用負担：仲介は仲介手数料が発生する。買取は手数料不要で、片付け・解体の費用もかからないことが多い
特に再建築不可の物件は仲介市場で長期間売れ残るリスクが高いため、買取のメリットが際立ちます。
なぜ買取業者は再建築不可でも買えるのか
「再建築不可なのに、なぜ買い取れるの？」と疑問に思うかもしれません。
その理由は、買取業者が持つノウハウと体制にあります。
リフォームで建物の価値を再生できる
再建築不可でも、既存の建物をリフォーム・リノベーションすることは可能です。
建て替えはできなくても、内装や設備を一新すれば、住居として十分に使える状態に再生できます。
空き家買取本舗を運営するお家の診療所グループは、グループ内にリフォーム会社と解体会社を持っています。
リフォームを外部に委託すると80〜200万円かかるところを自社で対応できるため、再生コストを大幅に抑えられます。
この内製体制があるからこそ、他社では採算が合わない再建築不可の物件でも買い取ることができるのです。
解体せずに引き取れるメリット
一軒家の解体費用は一般的に200〜400万円が相場です。
再建築不可の土地は解体後に新しい建物を建てられないため、更地にしても活用が難しく、解体すると実質200〜300万円のマイナスになるケースが珍しくありません。
空き家買取本舗では解体前の状態でも買取が可能なため、所有者が解体費用を負担する必要がありません。
「売れない」と言われた方こそ、まず査定で確かめてみませんか
再建築不可の物件は、一般的な不動産市場では確かに売りにくい物件です。
しかし、「売れない」のではなく「仲介では売りにくい」だけというケースが実は非常に多いのです。
空き家買取本舗では、再建築不可・残置物あり・老朽化が進んだ物件など、他社に断られた不動産も数多くご相談いただいています。
査定は無料で、金額は当日中にお伝えできます。
「査定だけして断ったら、しつこく営業されるのでは」と心配される方もいらっしゃいますが、しつこい営業は一切いたしません。
遠方にお住まいの場合は、鍵を郵送いただくだけで現地確認が可能です。
立ち会い不要・電話と書類だけで完結できるため、ご近所に知られることなく売却を進めることもできます。
千葉県内のベイシア店舗では対面でのご相談にも対応していますので、「まずは話を聞いてみたい」という方もお気軽にお問い合わせください。
再建築不可だからと諦める前に、まずは無料査定で「いくらになるのか」を確かめてみることが、次の一歩につながります。
