「空き家のまま放置しているけれど、大丈夫だろうか」──そんな不安を抱えていませんか？
相続した実家や使わなくなった家を、そのままにしている方は少なくありません。
「いつか片付けよう」「まだ使うかもしれない」と思いながら、気づけば数年が経っている──そんなケースはとても多いのです。
しかし、空き家を放置していると「特定空家」に指定されるリスクがあることをご存じでしょうか。
特定空家とは何か、指定されるとどうなるのか、そしてどうすれば回避できるのかを、この記事でわかりやすく解説します。
「特定空家」とは？法律上の定義をわかりやすく解説
特定空家とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）」に基づいて、市区町村が「このまま放置すれば周囲に悪影響を及ぼす」と判断した空き家のことです。
2015年に施行されたこの法律により、行政は問題のある空き家に対して指導や命令、さらには強制的な対処まで行えるようになりました。
つまり、特定空家に指定されるということは、「行政が介入できる段階に入った」ことを意味します。
すべての空き家が対象になるわけではありませんが、管理が行き届いていない空き家は誰でも指定される可能性があります。
特定空家に指定される4つの基準
特定空家とは、具体的にどのような状態の空き家が該当するのでしょうか。
法律では、以下の4つの基準のいずれかに当てはまる場合に指定の対象となります。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態──屋根や外壁が崩れかけている、基礎が傾いているなど、建物が倒壊する危険がある場合です。
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態──ゴミの放置による悪臭や害虫の発生、排水の流出など、周辺の衛生環境を悪化させている場合です。
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態──雑草や樹木が伸び放題になっている、外壁の落書きが放置されているなど、地域の景観を著しく損ねている場合です。
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態──不法侵入や放火の危険がある、動物が住みついているなど、近隣住民の生活に支障をきたしている場合です。
一見すると「うちはそこまでひどくない」と思うかもしれません。
しかし、人が住まなくなった家は想像以上に早く傷みます。
数年間放置しただけで屋根材が剥がれたり、雨漏りから構造材が腐食したりして、気づいたときには基準に該当していたというケースも珍しくありません。
特定空家に指定されるとどうなる？具体的なペナルティ
「特定空家に指定されたら、何が起きるのか」──ここが最も気になるポイントだと思います。
影響は税金面と行政措置の両面にわたります。
固定資産税が最大6倍になる
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。
しかし、特定空家に指定されて行政から「勧告」を受けると、この特例が外れます。
その結果、土地にかかる固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があるのです。
たとえば、年間3万円だった固定資産税が18万円になるケースも考えられます。
空き家を持っているだけで毎年大きな出費が発生し続けることになります。
行政からの段階的な措置
特定空家に指定されると、行政は以下の順序で段階的な措置を進めます。
- 助言・指導──まず、空き家の改善を求める連絡が届きます。
- 勧告──助言・指導に従わない場合に出されます。この段階で固定資産税の特例が外れます。
- 命令──勧告にも従わない場合、法的拘束力のある命令が下されます。命令に違反すると50万円以下の過料（行政上の罰金）が科されることがあります。
- 行政代執行──命令にも応じない場合、行政が所有者に代わって建物を解体・撤去します。かかった費用は全額所有者に請求されます。
行政代執行による解体費用は数百万円に及ぶことがあり、自分で業者を選んで解体するよりも割高になるのが一般的です。
「放置していれば見逃してもらえる」ということはなく、近隣住民からの通報がきっかけで調査が始まるケースも多いのが実情です。
損害賠償リスクも見逃せない
特定空家に指定される・されないにかかわらず、管理不足の空き家が原因で第三者に被害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。
たとえば、屋根材の落下で通行人がケガをした場合や、放火されて隣家に延焼した場合などです。
民法では、建物の所有者は「工作物責任」として管理義務を負っています。
空き家であっても所有者である限り、この責任から逃れることはできません。
2023年の法改正で「管理不全空家」も新設──対象範囲が広がっています
2023年12月に施行された法改正で、特定空家の一歩手前にあたる「管理不全空家」という区分が新たに設けられました。
管理不全空家とは、「このまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家」のことです。
管理不全空家に指定されて勧告を受けた場合も、固定資産税の住宅用地特例が解除される仕組みになっています。
つまり、「まだ特定空家ほどひどくないから大丈夫」とは言えなくなったのです。
国の調査によると、全国の空き家は約900万戸にのぼり、行政の目が届く範囲は年々広がっています。
「うちの空き家はまだ大丈夫」と思っている間に状況が変わる可能性は十分にあります。
特定空家に指定されないための4つの選択肢
特定空家とは何かを理解したうえで、大切なのは「では、どうすればいいのか」という次の一歩です。
空き家を放置せず対処する方法は、大きく4つに分けられます。
①自分で定期的に管理・修繕する
定期的な通風・草刈り・簡易修繕を続ければ、特定空家に指定されるリスクは下がります。
ただし、遠方に住んでいる場合は交通費や時間的な負担が大きく、年齢を重ねるほど体力的にも厳しくなります。
管理を外部に委託する方法もありますが、月額数千円〜数万円の費用が継続的にかかります。
②仲介で売却する
不動産会社に仲介を依頼して、一般の買主を探す方法です。
市場価格に近い金額で売れる可能性がある反面、買主が見つかるまで数か月〜1年以上かかることもあります。
また、古い家や条件の悪い物件は、仲介会社から「取り扱いが難しい」と断られるケースも少なくありません。
仲介手数料は売買価格の3%＋6万円程度が上限ですが、価格が低い物件ほど仲介会社の利益が小さくなるため、積極的に動いてもらえないことがあるのが実情です。
③解体して更地にする
建物を解体して土地として売却・活用する方法です。
ただし、一戸建ての解体費用は一般的に200万〜400万円程度かかります。
地方の土地は解体後に売却しても値がつかないケースが多く、解体費用だけが持ち出しになる（実質マイナス200万〜300万円）こともあります。
解体を検討する場合は、費用を回収できる見込みがあるかを事前に確認することが大切です。
④買取業者に直接売却する
不動産買取業者に直接売却する方法です。
仲介と比べると売却価格は下がる傾向にありますが、以下のようなメリットがあります。
- 早さ──買主を探す必要がないため、最短数日〜数週間で売却が完了します。
- 確実性──業者が直接買い取るため、「買主が見つからない」というリスクがありません。
- 現況のまま売れる──残置物の片付けや修繕をしなくても、そのままの状態で引き渡せる業者もあります。
- 仲介手数料が不要──直接取引のため、仲介手数料がかかりません。
- 契約不適合責任の免責──買取の場合、売却後に建物の欠陥が見つかっても売主に責任が及ばない契約にできることが一般的です。仲介で個人に売った場合に起こりがちな「引き渡し後のトラブル」を避けられます。
特に「他社に断られた物件」「解体費用を出せない物件」「遠方で立ち会いが難しい物件」などは、買取という選択肢が現実的な解決策になりやすいです。
「もう手の打ちようがない」と思っていませんか？
不動産会社に相談したら断られた。
買取業者にも「うちでは難しい」と言われた。
解体費用を見積もったら数百万円で、とても払えない。
そんな経験をされた方は、「もうどうしようもない」と感じているかもしれません。
しかし、諦めるのはまだ早い可能性があります。
空き家買取本舗は、空き家・相続不動産の直接買取を専門としており、他社に断られた物件でもご相談をお受けしています。
再建築不可、残置物あり、ゴミ屋敷状態、老朽化が進んだ建物、事故物件、共有持分のみの売却など、一般的に「売れない」と言われる条件の物件も対応しています。
なぜ他社が断る物件でも対応できるのか
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リフォームを自社で行うことで外部委託より80万〜200万円、解体を自社職人で対応することで100万円以上のコスト削減が可能です。
この内製化によるコスト削減力があるからこそ、他社では採算が合わないと判断される物件でも買い取ることができるのです。
遠方の方・近隣に知られたくない方も安心
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電話と書類のやり取りだけで完結できるため、遠方にお住まいの方や、ご近所に売却を知られたくない方にも対応しています。
千葉県内のベイシア店舗にテナントとして実店舗も構えておりますので、対面でのご相談をご希望の方もお気軽にお越しいただけます。
空き家の放置は、時間が経つほど選択肢が狭まります
特定空家とは、放置された空き家に対して行政が介入するための制度です。
2023年の法改正により、管理不全空家という新たな区分も加わり、対象となる空き家の範囲は広がっています。
さらに、2024年4月からは相続登記の義務化も始まり、相続した不動産を3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。
空き家の問題は、先送りにするほど固定資産税や管理コストがかさみ、建物の劣化が進んで売却条件も厳しくなっていきます。
まずは「今の状態でいくらになるのか」を知ることが、最初の一歩です。
空き家買取本舗では、査定は無料で、査定額は当日中にお伝えすることが可能です。
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しつこい営業は一切いたしませんので、「とりあえず金額だけ知りたい」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。
